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商铺租赁需注意的法律风险!

erdan522 发布于 2021-10-10 浏览:468次


  1房屋用途和土地用途

  商铺的房屋类型为商业用房,土地用途为商业用地或者综合用地。只有房屋类型为商业用房性质,土地用途为商业用地或者综合用地方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办理营业执照的风险。

  2出租人资格

  出租人,要具备出租房屋的权利,通常是该商铺的所有权人或者具有转租权的承租人。

  如果出租人为商铺的所有权人,需要提供所有权人身份证明及房产证。

  如果出租人为商铺的承租人,即承租人将房屋转租,需要提供大房东同意转租的书面文件!(即A将房屋p出租给B,B将房屋p出租给C,此时C应核实B是否有权利将房屋p租给C)

  3转租的约定

  承租人的转租权,需要在租赁合同中具体约定,无约定,则没有转租权。

  责任豁免:若承租人没有转租权而转租的,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,无权以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。

  4租赁期限的确定

  租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

  如约定租赁期限为六个月以上,但是未签订书面的租赁合同,房屋租赁只能认定为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当给承租人留出宽限期。

  5租赁备案

  租赁备案,是避免"一房二租",维持租赁关系稳定的有效方法。租赁合同可以约定:出租人与承租人签订租赁合同之后,出租人有义务协助承租人办理租赁登记备案。租赁备案可以避免出租人"一房二租"的风险,对抗其他承租人。

  6免租期

  商铺租赁后,承租人因需对房屋进行装修而无法进行正常营业,可以约定免租期,即在此期间承租人无需向出租人支付租金。免租期具体细节如物业费、水电费,租赁双方需要在合同中作出详细约定。

  注:营改增后,避免在合同中出现免租、免费等字眼。

  7权利义务的限定

  合同中要明确约定如:出租方有义务协助承租方办理营业执照等事项,避免租赁商铺后无法办理营业执照的情形。具体方面依据承租人的需求来作出约定。

  8租赁房屋添附物、扩建改造的约定

  在商业用房租赁中,一般由承租人对房屋进行装修、改造,尤其是如饭店、商场等,承租方往往对承租的房屋进行大规模的装修,双方要在合同中事先对装修、扩建改造等情形作出明确的约定,同时要对提前解约、出租方违约等情形,作出具体约定。

  注:扩建需要办理合法建设手续。

  9商业用房出租的税收问题

  租赁合同需要对纳税分配作出具体的约定,包括:房产税、营业税、个人所得税等。

  附注:租金纠纷的诉讼时效:延付或者拒付租金适用一年的特别诉讼时效。此为承租人的抗辩利器,具体操作可与小编详细沟通。